全國(guó)法拍房掛拍量再創(chuàng)新高。

近期，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國(guó)法拍房共掛拍60.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)35.7%，全國(guó)法拍房市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)增至1.4萬(wàn)億元。不過(guò)，但受法拍房限購(gòu)政策、樓市下行等因素影響，2022年法拍房市場(chǎng)成交量不升反降，共成交11.8萬(wàn)套，同比下降14.9%。

【資料圖】

法拍房，即“法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的不動(dòng)產(chǎn)”。當(dāng)債務(wù)人無(wú)力履行借款合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人通過(guò)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣，以拍賣所得款項(xiàng)來(lái)償還債務(wù)。

因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)拍賣屬于債務(wù)糾紛的處置結(jié)果，因此，法拍房對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后性。中指研究院認(rèn)為，2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，涉及債務(wù)糾紛的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長(zhǎng)。

住宅法拍房突破30萬(wàn)套

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)法拍房共掛拍60.6萬(wàn)套（按標(biāo)的物統(tǒng)計(jì)，同一標(biāo)的物，跨平臺(tái)跨拍次僅統(tǒng)計(jì)一次），同比2021年44.7萬(wàn)套增長(zhǎng)了35.7%，掛拍總金額約1.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.6%。可供對(duì)比的是，2022年全國(guó)商品房銷售金額為13.3萬(wàn)億元。

根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，法拍房的物業(yè)類型包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、土地、其他。其中，住宅的掛拍套數(shù)最多，2022年共掛拍31.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)34.6%，占比52.3%；其次是商業(yè)，2022年掛拍套數(shù)為20.1萬(wàn)套，占比33.1%。

值得注意的是，掛拍量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，法拍房的成交量卻處于下降態(tài)勢(shì)。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)法拍房共成交11.8萬(wàn)套，較2021年的13.8萬(wàn)套同比下降14.9%。從全國(guó)范圍來(lái)看，法拍房的成交率整體較低，按套數(shù)計(jì)算，2021年成交率為30.9%，2022年降至19.4%。也就是說(shuō)，2022年，掛拍的10套房中，成功拍賣的僅兩套。

成交價(jià)方面，折價(jià)率（=房屋成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）是衡量拍賣折扣的數(shù)據(jù)，折價(jià)率越高，說(shuō)明成交折扣越少，拍賣標(biāo)的的成交價(jià)相對(duì)越高；反之，折價(jià)率越低，成交的折扣越多，拍賣標(biāo)的的成交價(jià)越低。從物業(yè)類型來(lái)看，土地的折價(jià)率最高，住宅、商業(yè)的折價(jià)率較低。中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年住宅、商業(yè)、工業(yè)類物業(yè)的折價(jià)率分別為84.8%、71.9%，84.6%，均下降了5個(gè)百分點(diǎn)左右。也就是說(shuō)，2022年，住宅、商業(yè)、工業(yè)類房產(chǎn)賣出了更低的價(jià)錢。

四川省掛拍量最高

從各省份的法拍房掛拍量來(lái)看，2022年四川省掛拍6.6萬(wàn)套，是全國(guó)法拍房掛拍數(shù)量最多的省份，其次是，廣東、河南、江蘇，掛拍量均超過(guò)了4萬(wàn)套。另外，2022年，四川、重慶兩地掛拍量同比增長(zhǎng)均超80%，增長(zhǎng)較快。

成交量方面，2022年，江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量均超1萬(wàn)套，處在較高水平，其中成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬(wàn)套，同比下降4.3%。整體來(lái)看，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市。

分城市來(lái)看，法拍房市場(chǎng)主要集中于二線城市。2022年，掛拍量前20城中，二線城市數(shù)量為12個(gè)，重慶掛拍量最高，約3.2萬(wàn)套，其次是成都、佛山、杭州、北京、長(zhǎng)沙、蘇州。成交套數(shù)最多的城市為杭州，其次是北京、寧波、溫州、金華。

中指研究院的研究報(bào)告認(rèn)為，由于法拍房主要源自債務(wù)糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域。而東部沿海區(qū)域的長(zhǎng)三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟(jì)活躍度高，雖破產(chǎn)中小企業(yè)量較多，但法拍房?jī)r(jià)值認(rèn)可度仍較高，法拍房成交量、成交折價(jià)率相對(duì)較高。

同時(shí)，中指研究院也提到，法拍房對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間。2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，涉及債務(wù)糾紛的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢(shì)，據(jù)最高法院統(tǒng)計(jì)，2023年1月，全國(guó)在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達(dá)2335個(gè)，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)391個(gè)，預(yù)計(jì)破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長(zhǎng)。

法拍房限購(gòu)政策收緊

對(duì)于法拍房掛牌量攀升，成交量卻下降的原因，中指研究院認(rèn)為，2022年法拍房限購(gòu)政策的出臺(tái)、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，共同導(dǎo)致了法拍房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下行。

法拍房逐步進(jìn)入大眾視野，得益于2016年線上法拍交易平臺(tái)的建立。彼時(shí)，最高人民法院規(guī)定，“人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式”，該規(guī)定于2017年1月1日起實(shí)施。此后，淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)、工商銀行融e購(gòu)、京產(chǎn)權(quán)交易所七家法拍平臺(tái)相繼開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

早期，法拍房交易不受限購(gòu)政策約束，同時(shí)法拍房通常相比市場(chǎng)價(jià)有一定折扣，且與二手房相比無(wú)需中介傭金，成為市場(chǎng)“撿漏”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道，獲得較高關(guān)注度。不過(guò)，2013年起，廣州、深圳、北京等部分重點(diǎn)城市陸續(xù)收緊法拍房限購(gòu)政策，競(jìng)買人需要擁有購(gòu)房資格。2021年上半年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高影響，上海、杭州等熱點(diǎn)城市也陸續(xù)收緊法拍房限購(gòu)政策，法拍房的準(zhǔn)入門檻也隨之變高。

相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格普遍存在折扣，值得一提的是，法拍房交易也存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長(zhǎng)租約、非法占用、無(wú)法落戶等問(wèn)題，需競(jìng)買者自行調(diào)查判斷。基于此，盡管法拍房關(guān)注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數(shù)人持觀望態(tài)度。

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