低迷許久的樓市出現(xiàn)積極信號——多地二手房市場逐步回暖了。

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近日，多家機構(gòu)發(fā)布1月樓市數(shù)據(jù)，均顯示二手房先于新房明顯回暖。比如貝殼研究院稱，1月上旬50城日均帶看量較12月增加22%，北京、石家莊、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量較去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此輪房價下跌已經(jīng)到底，未來將從核心城市開始逐步企穩(wěn)回升。二手房一旦活躍起來，就能對新房產(chǎn)生帶動作用。一些城市出臺了鼓勵賣舊買新的政策，賣一買一按照首套房執(zhí)行，對換房改善也采取了退稅優(yōu)惠，這些政策將在新年發(fā)揮更積極的作用。

二手房市場低谷回升

去年以來，樓市出臺了千條調(diào)控政策，但新房市場反應(yīng)平淡，至今都未見明顯回溫。與之不同的是，二手房市場自去年12月便有所回暖，進入2023年趨勢更加明顯。

貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，去年12月疫情防控放開初期，二手房市場的交易量有明顯反彈，重慶、西安、廣州、武漢等城市二手房成交量均出現(xiàn)環(huán)比恢復(fù)。

房價持續(xù)下跌的勢頭也得到緩解。去年12月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌約1%，跌幅較上月縮小0.3個百分點，環(huán)比下跌城市個數(shù)較上月減少5個，沈陽、貴州、煙臺等城市環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。

進入2023年1月上旬，二手房市場繼續(xù)走暖，帶看等多個先行指標(biāo)明顯回升，50城日均成交量較去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交較12月翻倍。

同時，作為代表房價走勢的先行指標(biāo)，1月貝殼二手房景氣指數(shù)結(jié)束了長達16個月的不景氣，突破20，這表明后續(xù)二手房價格將止跌。珠三角、長三角城市群二手房景氣度突破20，珠三角區(qū)域已經(jīng)逼近30，預(yù)計后期價格止跌走穩(wěn)動力更強。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策的底部早就出現(xiàn)，但“市場底”遲遲不肯出現(xiàn)，主要原因是三重壓力：一是對未來收入預(yù)期的擔(dān)憂，二是房企交付風(fēng)險，三是對房價大幅下降的擔(dān)憂。但如果把時間拉長到三年看，會有不一樣的發(fā)現(xiàn)。

他表示，通過對2020～2022年重點城市二手住宅房價盤點發(fā)現(xiàn)，2019年12月起，重點50城房價上行周期共20個月，累計漲幅11.4%；下行周期17個月，累計降幅11.1%。重點50城房價指數(shù)目前已跌回三年前水平，疫情前期貨幣外溢帶來的刺激效應(yīng)基本出清完畢。

經(jīng)過三年疫情考驗，不同城市房價的漲跌不一，50城中房價上漲的城市有18個，最高漲幅41.1%，平均漲幅13.5%；房價下跌的城市有32個，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。盡管大多城市房價下跌，但一線城市、長三角、大灣區(qū)、成渝都市圈的房價依然比3年前有穩(wěn)定上漲。

許小樂認(rèn)為，這輪房價下跌已經(jīng)到底，未來將從核心城市開始逐步企穩(wěn)回升。四季度以來，購房者的心態(tài)已出現(xiàn)些許變化，計劃在未來半年內(nèi)購房的比例顯著回升，其中二線城市半年內(nèi)有購房計劃的比例達到21%，置業(yè)需求更偏向離市中心近、房子大一些。

中銀證券研報也顯示，二手房市場正全線回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面積 98.4 萬平方米，環(huán)比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面積 136.6 萬平方米，環(huán)比上升19.9%，一、二、三線城市環(huán)比均上升。

不過將時間軸拉長，當(dāng)下二手房市場仍處于低谷回升階段。浙商證券數(shù)據(jù)顯示，近一周（1.7～1.13）18城二手房成交面積352.1萬平方米，處于2020、2021、2022年的下游水平。

樓市企穩(wěn)具備有利條件

與二手房市場走勢不同，當(dāng)下新房市場仍寒意陣陣。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降24.3%和26.7%，創(chuàng)歷史同期最大跌幅，比2014～2015年庫存高壓期的跌幅都要大。

房價方面，2022年全年，商品房均價下跌了3.2%，已連續(xù)11個月下跌。70城數(shù)據(jù)顯示，新房和二手住房價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個月環(huán)比下跌，新房和二手住房同比分別連續(xù)9個月和11個月下跌。

2022年，房地產(chǎn)開發(fā)投資也下跌10%，創(chuàng)下年度最大跌幅。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，上一次樓市開發(fā)投資承壓，還是2015年去庫存時期，彼時開發(fā)投資仍舊增長1%，2022年樓市的壓力是史無前例的。

在他看來，2022年，由于房價下跌、買房動力不足，資金鏈緊張等，金融機構(gòu)紓困地產(chǎn)的意愿不足，因為資產(chǎn)價格沒到底，也擔(dān)心風(fēng)險。于是，開發(fā)商不得不降價促銷，而且力度越來越大。由此，形成了供需兩端相互弱化的循環(huán)，導(dǎo)致行業(yè)全鏈條下滑。

不過，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)仍有望回溫。國家統(tǒng)計局局長康義于17日表示，初步判斷2023年房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟的拖累不會比2022年大，房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)具有一些有利條件。

同日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，會議強調(diào)，一要穩(wěn)預(yù)期，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增強政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，嚴(yán)控投機炒房。

二要防范風(fēng)險。“一頭”抓出險房企，幫助企業(yè)自救，同時依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。切實維護購房人合法權(quán)益，做好保交樓工作。“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

三要促進轉(zhuǎn)型。有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。要形成房屋安全長效機制，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險等制度，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障等等。

李宇嘉表示，2023年，一邊要穩(wěn)定樓市，一邊要紓困企業(yè)，一邊要保交樓。這三項工作，目前都面臨著巨大的挑戰(zhàn)。保交樓進入攻堅階段，剩下的都是難啃的骨頭，都是存在資金硬缺口的。疫情后，民生、預(yù)期都要休養(yǎng)生息，怎么盡管穩(wěn)定下來，2023年的工作仍舊艱巨。

不過，隨著需求端政策加快落實，符合條件的城市首套房貸利率下調(diào)，一二線城市政策空間不斷釋放，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院認(rèn)為，若各地政策執(zhí)行到位，房地產(chǎn)市場最早或在二季度企穩(wěn)，樂觀情形下，2023年全年商品房銷售面積同比或小幅增長，價格逐漸趨穩(wěn)。

許小樂認(rèn)為，預(yù)計2023年越來越多的消費者開始入市，供求關(guān)系恢復(fù)平衡，市場交易量價迎來溫和修復(fù)，上半年房價逐步企穩(wěn)回升。不過，取消行政性干預(yù)，意在恢復(fù)市場調(diào)節(jié)機制，并不是鼓勵加杠桿炒房。在“房住不炒”政策框架下，市場會向中樞水平靠攏，不會出現(xiàn)報復(fù)式大漲。

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