去年全國(guó)商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%；商品房銷售額133308億元，比上年下降26.7%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布上述數(shù)據(jù)。這一年度地產(chǎn)銷售規(guī)模水平打破了近六年以來(lái)整體快速上漲趨勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年年中逐步進(jìn)入新的增長(zhǎng)周期。2016年-2018年，全年商品房銷售金額和面積呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。在趨嚴(yán)調(diào)控之下，商品房銷售面積在2019年出現(xiàn)小幅回落，但當(dāng)年銷售金額逼近16萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高。進(jìn)入2020年，樓市銷售在疫情影響下保持韌勁。全國(guó)商品房銷售面積在2020年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，銷售金額在2021年首次超過18萬(wàn)億。房?jī)r(jià)方面，2021年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格也首次突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10139元/平方米。

(資料圖片)

年內(nèi)銷售疲軟拉低了行業(yè)投資信心。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

2022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2023年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，將支持住房改善放在擴(kuò)大內(nèi)需的首位，并明確支持行業(yè)合理融資需求。

業(yè)界人士認(rèn)為，目前，“需求端持續(xù)提振+供給端短期支撐”的穩(wěn)地產(chǎn)格局已經(jīng)逐漸形成，但經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的修復(fù)尚需時(shí)日，行業(yè)政策仍有空間，政策落實(shí)也需要時(shí)間，因此市場(chǎng)的復(fù)蘇并非短期就能實(shí)現(xiàn)。

全國(guó)商品房銷售減少近5萬(wàn)億元

進(jìn)入2022年12月，多個(gè)熱點(diǎn)二線城市繼續(xù)放松購(gòu)房限制條件，全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸平均利率水平也達(dá)到2008年以來(lái)最低水平，全國(guó)商品房銷售出現(xiàn)了年內(nèi)小幅翹尾跡象。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)計(jì)算，去年12月，全國(guó)商品房銷售面積和金額分別為14587萬(wàn)平方米和14660億元，環(huán)比11月均出現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，12月單月銷售額繼去年9月之后，再次回歸到萬(wàn)億規(guī)模。

圖表來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中心

但從全年來(lái)看，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體表現(xiàn)慘淡。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

換言之，與2021年相比，全國(guó)商品房銷售減少了近5萬(wàn)億元，甚至低于2017年的全國(guó)商品房銷售金額（133701.31億元）。至于銷售面積，2022年的規(guī)模水平則回落至2015年（128494.97萬(wàn)平方米）的水平。

而與去年前11月相比，2022年1～12月商品房銷售面積和金融的累計(jì)降幅分別進(jìn)一步擴(kuò)大至24.3％和26.7％。

全年規(guī)模以上房企銷售呈現(xiàn)同樣低迷態(tài)勢(shì)，行業(yè)出清加速。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年，TOP100房企銷售總額同比下降41.3%。全年銷售額超千億房企有20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。典型企業(yè)年度目標(biāo)完成率從上年的93.4％大幅減少至73.6%。

市場(chǎng)疲軟之下，熱點(diǎn)城市和地區(qū)的改善類需求更顯韌性。前述市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年，50家百億代表企業(yè)的90-140 平方米首改產(chǎn)品銷售額占比維持在 51.9%，而90 平方米以下首置型產(chǎn)品銷售額僅占15.2%，剛需群體觀望情緒較重。

這50家百億代表企業(yè)重倉(cāng)一、二線城市。2022年，一、二線城市對(duì)百億代表企業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)合計(jì)占比超八成。其中，一線城市銷售額增長(zhǎng)至近三成，市場(chǎng)需求支撐度較強(qiáng)。

房?jī)r(jià)水平亦出現(xiàn)明顯的城市分化。隨著流動(dòng)性支持顯效、二線城市年內(nèi)漸進(jìn)式放寬購(gòu)房限制性政策，截至去年年末，熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布的70個(gè)大中城市月度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，去年12月，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)依然分別占據(jù)了近八成和九成。但一線城市新房?jī)r(jià)格扭轉(zhuǎn)了前3個(gè)月連續(xù)下跌趨勢(shì)，環(huán)比變動(dòng)由11月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平；同比上漲2.5%，漲幅與11月相同。其中，北京、上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別增長(zhǎng)0.2%、0.4%。

近日，2023年地方兩會(huì)密集召開。對(duì)于今年的樓市工作，浙江、廣東等多省提出，推動(dòng)商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。而在北京、河北等省份，則進(jìn)一步明確“支持住房改善”。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，若疫情感染高峰能在一季度褪去，積極紓困或許在二季度產(chǎn)生效應(yīng)，即熱點(diǎn)城市交易量開始企穩(wěn)并慢慢回升，并在下半年帶動(dòng)都市圈周圍城市好轉(zhuǎn)。不過，由于樓市和經(jīng)濟(jì)基本面較弱，2023 年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率呈現(xiàn)弱復(fù)蘇，不太可能出現(xiàn)大幅度反彈，特別是房?jī)r(jià)反彈。

房企到位資金降幅超二成

受制于銷售與融資的雙向擠壓，2022年，房企現(xiàn)金流壓力持續(xù)顯現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。

其中，國(guó)內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.1%；定金及預(yù)收款49289億元，下降33.3%；個(gè)人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

為滿足行業(yè)合理融資需求，2022 年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策密集推出，各類融資渠道不斷打通。去年12月，在 11 月三箭齊發(fā)的基礎(chǔ)上，又新增了支持“內(nèi)保外貸”的政策，金融監(jiān)管部門發(fā)力支持企業(yè)境外債償付。

政策利好之下，去年 9 月到 11 月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增 1700多億元，同比多增 2000 多億元。去年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行 1200 多億元，同比增長(zhǎng) 22%。

但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的最新數(shù)據(jù)，在房企以債券直融為主的自籌資金方面，其去年1～12月的累計(jì)降幅比前11月進(jìn)一步擴(kuò)大。

進(jìn)入2023年，金融部門繼續(xù)著力改善房企資產(chǎn)負(fù)債情況。

央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾近日在2022 年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上介紹稱，為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，防范風(fēng)險(xiǎn)從問題房企向優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)散，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。行動(dòng)方案聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)推進(jìn)“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四個(gè)方面共 21 項(xiàng)工作任務(wù)，綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

對(duì)于行業(yè)關(guān)切的“三線四檔”規(guī)則，鄒瀾稱，方案明確要完善針對(duì) 30 家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

光大證券認(rèn)為，2023 開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號(hào)，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心。隨著供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，有利于促進(jìn)需求側(cè)的實(shí)質(zhì)性升溫。

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