自2020年底住建部將“城市更新”作為未來城市發(fā)展的重點(diǎn)工作后，城市更新廣受業(yè)界關(guān)注。近日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，北京市積極響應(yīng)，隨后印發(fā)了《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃(2021-2025年)》(以下簡稱《計(jì)劃》)，明確不搞大拆大建，設(shè)立城市更新產(chǎn)業(yè)基金，鼓勵(lì)銀行、國有企業(yè)、民營企業(yè)積極參與，廣泛引入社會資本等，探索城市更新的“北京模式”。

從拆建轉(zhuǎn)向存量更新

舊廠房改造成創(chuàng)意園、商場改為寫字樓、老舊小區(qū)被重新規(guī)劃……這些城市更新項(xiàng)目成為近年來北京的一大熱點(diǎn)。在城市更新和棚改行動(dòng)大拆大建的做法被叫停后，像北京這樣具有悠久歷史的城市如何實(shí)施城市更新行動(dòng)，尤其考驗(yàn)功力。

“城市更新的實(shí)質(zhì)是對現(xiàn)有城市空間的優(yōu)化配置，尤其是要對一些不能適應(yīng)首都功能發(fā)展的空間進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，對一些城市老舊空間通過補(bǔ)齊現(xiàn)代功能進(jìn)而更好地滿足人民對美好生活的需要。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。《計(jì)劃》提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)應(yīng)聚焦城市建成區(qū)存量空間資源的提質(zhì)增效，不搞大拆大建，除城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產(chǎn)一級開發(fā)等項(xiàng)目。《計(jì)劃》要求，按照城市空間布局和不同圈層功能定位、資源稟賦，注重分區(qū)引導(dǎo)、分類制定政策。加大政策機(jī)制改革力度，試點(diǎn)先行、以點(diǎn)帶面、項(xiàng)目化推進(jìn)，探索城市更新的新模式、新路徑、新機(jī)制，有序開展城市更新行動(dòng)。

在智慧城市建設(shè)方面，《計(jì)劃》提出，大力推進(jìn)城市更新項(xiàng)目信息化、數(shù)字化、智能化升級改造，注重運(yùn)用區(qū)塊鏈、5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)以及新型綠色建材等新技術(shù)新材料，以城市更新為載體，廣泛布設(shè)智慧城市應(yīng)用場景，進(jìn)一步提升城市更新改造空間資源的智能化管理和服務(wù)水平，提高綠色建筑效能，打造智慧小區(qū)、智慧樓宇、智慧商圈、智慧廠房、智慧園區(qū)，助力提升城市居住品質(zhì)、提供便捷公共服務(wù)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、培育新興消費(fèi)模式。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，分析相關(guān)政策可以看出，實(shí)際上北京城市更新更多的是需要“啃骨頭”，即部分更新項(xiàng)目有很多特殊性，需要采取非常細(xì)致和耐心的工作。這包括首都功能核心區(qū)平房、危舊樓房、簡易樓等，其都和北京特有的歷史文化和住房制度等有關(guān)，而且還要充分考慮到北京疏解非首都功能等要求，所以更加需要細(xì)致地推進(jìn)，對于各類遺留問題需要認(rèn)真解決，要注意從激活城市活力和轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式等角度進(jìn)行。

明確六種更新類別

城市更新包括哪些類別?適用范圍有哪些?《計(jì)劃》對此進(jìn)行了細(xì)化界定。《計(jì)劃》指出，除城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產(chǎn)一級開發(fā)等項(xiàng)目。實(shí)施城市更新行動(dòng)的項(xiàng)目類型共包括六類:首都功能核心區(qū)平房(院落)申請式退租和保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建，老舊小區(qū)改造，危舊樓房改建和簡易樓騰退改造，老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級，低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。

關(guān)于目標(biāo)任務(wù)，《計(jì)劃》明確規(guī)定，到2025年，完成首都功能核心區(qū)平房(院落)10000戶申請式退租和6000戶修繕任務(wù);力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點(diǎn)推進(jìn)本市500萬平方米抗震節(jié)能綜合改造任務(wù)、3100萬平方米節(jié)能改造任務(wù)及群眾改造意愿強(qiáng)烈的改造項(xiàng)目，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區(qū)改造任務(wù);實(shí)施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造;重點(diǎn)推動(dòng)500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升級;有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”;基本完成134個(gè)在途城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，完成3萬戶改造任務(wù)。

中指研究院調(diào)查事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)吳建欽表示，城市更新是大城市再繁榮的重要支撐手段，可以幫助大城市保持持久的競爭力，擁有更好的發(fā)展機(jī)會，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)步，同時(shí)讓居民的生活體驗(yàn)更美好。《計(jì)劃》量化了要達(dá)到的目標(biāo)成果和需要出臺的具體政策，確保了后續(xù)政策的落地實(shí)施。

強(qiáng)調(diào)“造血”機(jī)制

城市更新行動(dòng)中，資金來源和協(xié)作機(jī)制向來是一個(gè)難題。《計(jì)劃》對此進(jìn)行了新的探索，將采取政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作的模式，建立以區(qū)為主、市區(qū)聯(lián)動(dòng)的城市更新行動(dòng)工作機(jī)制，研究制定支持政策，強(qiáng)化統(tǒng)籌推進(jìn)力度。充分激發(fā)市場活力，調(diào)動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、市場主體和社會力量等各方積極性，多種方式引入社會資本，同時(shí)更新改造空間以持有經(jīng)營為主，探索形成多渠道投資模式。《計(jì)劃》強(qiáng)調(diào)，要研究支持社會資本參與城市更新的政策機(jī)制，加快建立微利可持續(xù)的利益平衡和成本分擔(dān)機(jī)制，形成整體打包、項(xiàng)目統(tǒng)籌、綜合平衡的市場化運(yùn)作模式。暢通社會資本參與路徑，鼓勵(lì)市屬、區(qū)屬國有企業(yè)搭建平臺，加強(qiáng)與社會資本合作，通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營、參股投資等方式，參與城市更新。

此外，鼓勵(lì)資信實(shí)力強(qiáng)的民營企業(yè)全過程參與更新項(xiàng)目，形成投資盈利模式。對老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”和老舊廠房更新改造等更新項(xiàng)目，市政府固定資產(chǎn)投資可按照相應(yīng)比例給予支持。完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，提高審批效率，創(chuàng)新監(jiān)管方式，為社會資本參與城市更新創(chuàng)造良好環(huán)境。比如在老舊小區(qū)改造方面，《計(jì)劃》就提出了要積極探索老舊小區(qū)改造多方共擔(dān)籌資模式，推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗(yàn)”，完善市場化實(shí)施機(jī)制。“此次政策明確了多元參與、共治共享的模式，尤其是提到了‘鼓勵(lì)居民、各類業(yè)主在城市更新中發(fā)揮主體主責(zé)作用’的導(dǎo)向。這說明城市更新不僅是簡單的房企或投資者的事，而是一個(gè)基層資源挖掘和協(xié)調(diào)的過程，應(yīng)積極進(jìn)行推廣和宣傳，讓居民和社會公眾充分參與其中。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次北京的政策在強(qiáng)調(diào)社會資本參與的同時(shí)，也明確強(qiáng)調(diào)推動(dòng)更新項(xiàng)目建立自給自足的“造血”機(jī)制。這要求對于城市更新后續(xù)的項(xiàng)目發(fā)展要有更細(xì)致的規(guī)劃。如果規(guī)劃不到位，就可能會造成城市更新項(xiàng)目和市場需求脫節(jié)，導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目社會價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值難以統(tǒng)一。因此，如何讓城市更新項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)作并形成良好的商業(yè)價(jià)值，也是各類投資者需要關(guān)注的內(nèi)容。