國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，進(jìn)入4月份以來，隨著前期積壓住房需求釋放，部分城市市場(chǎng)熱度有所下降，市場(chǎng)預(yù)期有所下調(diào)。

【資料圖】

而在四川省南充市，4月主城區(qū)新房成交量不足千套，僅為918套；今年1月份，南充新房成交5689套。

火熱行情驟降

“現(xiàn)在樓盤的人流量確實(shí)少了很多。”一位多年在南充從事房地產(chǎn)銷售的人員向第一財(cái)經(jīng)表示，1月份，很多購(gòu)房者涌入售樓部。

南充當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)南房網(wǎng)執(zhí)行總編陳世忠也表示，在疫情之前，南充每個(gè)月的新房成交都在2000套以上，去年下降到1000多套，但不足千套還是很罕見的，只在去年9月出現(xiàn)過，當(dāng)時(shí)南充正在遭遇疫情的嚴(yán)重沖擊，部分地區(qū)實(shí)行靜態(tài)化管理。

1月份火熱的購(gòu)房場(chǎng)景為什么快速退卻？

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)昌信集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)張力向第一財(cái)經(jīng)表示，年前政府出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，政策到今年1月31日截止。因此，促使觀望客戶提前入市。補(bǔ)貼結(jié)束后，成交量就銳減。還有疫情三年，很多人的收入不穩(wěn)定，也加深對(duì)購(gòu)房觀望。

南充市2022年10月推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策，主城三區(qū)實(shí)行“開發(fā)商優(yōu)惠3%、政府補(bǔ)貼3%，政府補(bǔ)貼最高3萬元/套”。另外4個(gè)縣市也推出補(bǔ)貼政策，比如儀隴縣補(bǔ)貼450元/平方米，二孩家庭額外補(bǔ)貼100元/平方米，三孩家庭額外補(bǔ)貼200元/平方米。

“對(duì)于購(gòu)房者來說，春節(jié)期間是一個(gè)很好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)下滑到底部，貸款利率又在下降，還有政府的購(gòu)房補(bǔ)貼，所以，很多購(gòu)房者搶在政策結(jié)束之前購(gòu)房。”前述銷售人員如此分析購(gòu)房者的心理。

為了趕上補(bǔ)貼末班車，1月底購(gòu)房者紛紛涌入銷售中心，不少樓盤都出現(xiàn)了擁擠購(gòu)房的情況。

南房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，南充“樓市十條”自2022年10月1日實(shí)施以來，中心城區(qū)成交量逐月遞增，4個(gè)月時(shí)間，包括車位在內(nèi)，南充中心城區(qū)總共賣了15005套，補(bǔ)貼上億元，政策的刺激效果顯著。很多樓盤表示銷售大大超出預(yù)期。

然而，陳世忠還表示，4月成交量不足千套的原因在于，購(gòu)房需求在補(bǔ)貼政策下提前消化，補(bǔ)貼結(jié)束之后就意味著房?jī)r(jià)上漲，所以購(gòu)房者觀望態(tài)度加重。另外，由于近年來市場(chǎng)低迷，南充房地產(chǎn)開發(fā)樓盤大幅減少，一些預(yù)售房源快速售罄。

不僅如此，南充樓市本身的特點(diǎn)也決定了其行情從火熱過后驟降。陳世忠也表示，南充是勞務(wù)輸出大市，樓市特點(diǎn)就是春節(jié)前后會(huì)出現(xiàn)大量返鄉(xiāng)置業(yè)，往年春節(jié)前后，1、2月份也是樓市銷售旺季，很多在外務(wù)工人員會(huì)選擇在春節(jié)期間購(gòu)房。

前述銷售人員表示，南充返鄉(xiāng)置業(yè)可能占市場(chǎng)銷售的80%左右，每年春節(jié)前后都是樓市銷售的旺季，而從3月開始，到七八月份都是銷售淡季。今年1月份之所以成交量高，就是返鄉(xiāng)置業(yè)加上購(gòu)房時(shí)機(jī)好。

1月，南充中心城區(qū)新建住宅網(wǎng)簽備案5689套，是前一個(gè)月成交量的3倍多，創(chuàng)下了22個(gè)月之最。1月新建住宅成交總金額約32.64億元，成交總面積約55.13萬平方米。這個(gè)成交套數(shù)超過2022年2月的成交量，當(dāng)時(shí)為4476套。

但是，春節(jié)過后，南充樓市成交量驟降。根據(jù)南房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，2~4月，南充分別成交新房1689、1455和918套。張力表示，疫情前南充每個(gè)月成交新房2000~4000套，從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看，南充的樓市還沒有完全恢復(fù)。

樓市10年經(jīng)歷過山車

南充是四川省內(nèi)經(jīng)濟(jì)副中心城市，川東北的區(qū)域中心城市，也是人口大市，是四線城市的一個(gè)典型代表。在過去10年內(nèi)，南充的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了幾次過山車，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)縮影。

南充房地產(chǎn)市場(chǎng)第一輪暴漲發(fā)生10年之前，尤其是2013年，萬科、綠地、碧桂園、中航、中南等房地產(chǎn)巨頭涌入南充，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來空前繁榮，土地和樓市價(jià)格持續(xù)走高。

然而，隨后遭遇房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，由此帶來當(dāng)?shù)刎?cái)政的困難。不得已，2015年，為了應(yīng)付地方各項(xiàng)財(cái)政開支，南充市政府將唯一持有的上市公司金宇車城的股份賣出，套現(xiàn)2億多元。

作為當(dāng)時(shí)金宇車城的第二大股東，南充市財(cái)政局2015年五六月多次通過集合競(jìng)價(jià)的方式賣出600多萬股。這一事件正好發(fā)生在2015年股災(zāi)之前，南充財(cái)政局在高點(diǎn)成功套現(xiàn)，無意中成為“逃頂高手”，此事經(jīng)第一財(cái)經(jīng)獨(dú)家報(bào)道后引起廣泛關(guān)注。

但峰回路轉(zhuǎn)。此后在樓市去庫(kù)存的政策之下，南充樓市又快速恢復(fù)。2017年，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)再次爆發(fā)，土地收入暴漲。南充市財(cái)政局在2015年股災(zāi)之后將持有金宇車城剩余股份劃轉(zhuǎn)給南充市國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司，后者在2016年和2017年進(jìn)行兩次增持，持股比例又超過三年前。

張力表示，地方財(cái)政大多是土地財(cái)政，政府收入主要靠土地出讓收益，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，地方財(cái)政都會(huì)面臨困難。因此，地方政府采取購(gòu)房補(bǔ)貼來刺激需求，通過平臺(tái)公司拿地來穩(wěn)定土地市場(chǎng)等，都是政府的救市舉動(dòng)。

南充市財(cái)政局的《關(guān)于南充市2022年預(yù)算執(zhí)行情況和2023年預(yù)算草案的報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）顯示，2022年，南充市政府性基金收入159.3億元（其中：國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入150.8億元），為預(yù)算的76.4%。

《報(bào)告》還稱，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“預(yù)期轉(zhuǎn)弱、收入下降、金融收緊”三重壓力，精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變，踩準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)出臺(tái)升級(jí)版“房十條”，實(shí)施購(gòu)買商品房、地下車位補(bǔ)貼，優(yōu)化公積金貸款政策；加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)化要素保障，加快配套設(shè)施建設(shè)、做優(yōu)土地包裝推介，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

張力稱，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)繼續(xù)惡化，有些地方存量確實(shí)太大，需要政策刺激，但是總的來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)暴漲，也不會(huì)快跌。到8、9月份，經(jīng)過上半年正常化的環(huán)境，收入比較穩(wěn)定之后，消費(fèi)信心起來了，市場(chǎng)不會(huì)觀望。

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