今年“小陽(yáng)春”率先掀起樓市熱潮的是西部新一線城市——成都。

【資料圖】

3月份成都的二手房成交量不僅領(lǐng)跑全國(guó)，還創(chuàng)下成都近7年來(lái)的單月成交量紀(jì)錄。

根據(jù)成都住建局公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，成都整個(gè)3月二手房備案成交量超過(guò)2.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比增長(zhǎng)103%，比上海還多賣了4000多套，一個(gè)月的成交量就超過(guò)去年深圳全年2.68萬(wàn)套的二手房成交量。

今年一季度，成都新房、二手房共成交9.2萬(wàn)套，新房、二手房市場(chǎng)可謂同步繁榮，剛需客涌入二手房市場(chǎng)，改善型客戶則熱衷于樓盤“打新”。今年3月中旬，成都恒大天府半島6期開盤，這個(gè)僅推出180套房源的樓盤吸引了5.2萬(wàn)組購(gòu)房者登記，出現(xiàn)了“五萬(wàn)人搖號(hào)”的盛況。

成都是中國(guó)西部重要大都會(huì)，具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，在西部地區(qū)有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。成都目前GDP已破兩萬(wàn)億，常住人口接近2200萬(wàn)，十年間人口暴增600多萬(wàn)。去年成都曾4次發(fā)布樓市解綁新政，置業(yè)需求如今正在集中爆發(fā)。

二手房掛牌量接近20萬(wàn)套，供需兩旺

已經(jīng)在成都工作5年的張連文今年29歲，過(guò)去幾年他一直沒(méi)有考慮過(guò)買房，但是最近開始看房，“突然感覺(jué)周圍所有人都在聊房子，有的朋友在掛牌賣房，有的朋友在買新樓盤，也有人在看學(xué)區(qū)房”。

張連文說(shuō)，他大學(xué)畢業(yè)后來(lái)到成都，一直都沒(méi)有覺(jué)得買房是能掙大錢的，2016年起成都有過(guò)一輪漲價(jià)，但之后橫盤了很久。在他的印象中，一直到2022年，成都的房?jī)r(jià)都是不溫不火的，有同事說(shuō)買了房也沒(méi)賺錢，還要每個(gè)月還房貸。

而真正讓張連文動(dòng)了買房念頭的原因，是房貸利率的大幅降低。“我今年春節(jié)后了解到，成都的首套房貸利率已經(jīng)降到4.1%了，公積金貸款利率更低，相比之前的高利率，我現(xiàn)在貸款，一個(gè)月能少還1000多元房貸，這個(gè)對(duì)咱‘打工人’來(lái)說(shuō)才是實(shí)實(shí)在在的好處。”

張連文目前還沒(méi)有出手，他告訴記者，2月、3月樓市成交量大幅上漲后，新房和二手房確實(shí)出現(xiàn)價(jià)格上漲的苗頭，但還不是普遍現(xiàn)象，所以他并不慌。“主要還是看板塊和房屋品質(zhì)，我想買一個(gè)品質(zhì)中上等的房子，省去短時(shí)間內(nèi)換房的麻煩，不過(guò)這類型的新房現(xiàn)在不好搶，二手房相比前兩年確實(shí)有一定漲幅，但還在我接受范圍內(nèi)。區(qū)位偏遠(yuǎn)或者品質(zhì)較差的老房子，我認(rèn)為不會(huì)有太多上漲空間，畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)掛牌量這么大。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月成都二手住宅成交面積達(dá)到了263萬(wàn)平方米，是同期商品住宅成交面積的1.3倍，同比增長(zhǎng)107%，環(huán)比增長(zhǎng)48%，一季度成交面積為538萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)88%。

不過(guò)，在這么大的市場(chǎng)消化量下，成都二手房的掛牌量不減反增。

僅計(jì)算貝殼找房體系掛牌二手房，去年10月下旬時(shí)，掛牌量約為17.8萬(wàn)套，11月就突破了18萬(wàn)套，而到了2023年4月則超過(guò)18.8萬(wàn)套。有貝殼經(jīng)紀(jì)人透露，貝殼內(nèi)部顯示房源數(shù)量約為20萬(wàn)套。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞四川統(tǒng)計(jì)，僅今年2月成都累計(jì)新增掛牌量超3.5萬(wàn)套。

“現(xiàn)在二手房成交量這么高，是因?yàn)楣?yīng)和需求都上來(lái)了，二手房掛牌量大，可選擇的房子多，去年又出臺(tái)了很多松綁樓市的政策，市面上的房票也多起來(lái)了。”張連文說(shuō)道。

回顧去年，成都分別在5月、11月、12月發(fā)布4次樓市新政，經(jīng)過(guò)一系列調(diào)整，購(gòu)房資格要求有了明顯放松——除高新南區(qū)外的其他區(qū)域，購(gòu)房資格全部打通；二孩及以上家庭新增一張“房票”；無(wú)房資格不再區(qū)分順位；父母投靠落戶可購(gòu)房。

成都一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人吳強(qiáng)告訴記者，2月和3月確實(shí)很累，帶看忙、簽約忙，因?yàn)樘鸨抗芫志W(wǎng)審也走得慢。他表示，金融的寬松帶來(lái)了成交量攀升。吳強(qiáng)介紹，在2020年-2021年時(shí)，成都有部分銀行對(duì)“老破小”類住宅停辦房貸或者流程卡得很慢，這類面積小、總價(jià)低的房型，實(shí)際上對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的流動(dòng)有底層支撐的作用，如果老破小不好賣，那么其持有者就很難獲得資金去買改善類的住宅。而現(xiàn)在，這部分“老破小”不再被卡死。

此外，從2022年下半年起，成都一些銀行將住房按揭貸款年齡期限延長(zhǎng)至80周歲以上，少部分銀行甚至延期到85周歲，可做成需要子女擔(dān)保的“接力貸”，這也讓更多購(gòu)房群體進(jìn)入樓市。而且，部分銀行還可以做帶押過(guò)戶，降低了二手房交易難度。

房?jī)r(jià)14連漲，新房市場(chǎng)現(xiàn)“5萬(wàn)人搖”

一般來(lái)說(shuō)，樓市“買漲不買跌”，成都二手房市場(chǎng)的火爆，與房?jī)r(jià)止跌緩漲也有一定關(guān)聯(lián)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年2月，成都新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)上漲14個(gè)月。2023年2月，成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1%；新房?jī)r(jià)格同比上漲8.6%，高居全國(guó)第一，二手房?jī)r(jià)格同比上漲9.2%，同樣高居第一。

克而瑞四川也認(rèn)為，今年2月以來(lái)二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)的上漲信號(hào)都很明顯。去年6月時(shí)，成都的二手房掛牌均價(jià)大約是1.87萬(wàn)元/平方米，之后一路走低，年底的時(shí)候只有1.77萬(wàn)元/平方米，而今年2月掛牌均價(jià)突然升到了1.95萬(wàn)元/平方米，是成都“531樓市新政”以后的價(jià)格最高峰。

成交價(jià)方面，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年2月，成都大部分區(qū)域成交均價(jià)較1月上浮300-500元/平方米，高新南區(qū)漲得最多，從2.54萬(wàn)/平方米漲至2.65萬(wàn)/平方米，漲幅約1100元/平方米，是全成都提價(jià)最高的區(qū)域。

新房首付門檻高、熱門盤難搶，也是很多剛需轉(zhuǎn)向二手房的原因。今年春節(jié)后，成都不少熱門新房的“打新”難度不亞于上海和杭州。

3月中旬，成都恒大天府半島6期開盤，這個(gè)僅推出180套房源的樓盤，竟吸引了5.2萬(wàn)組購(gòu)房者登記，超288人搶1套房，中簽率僅0.3%。

眾所周知恒大近兩年深陷債務(wù)風(fēng)波，許多購(gòu)房人避之不及，為什么在成都還如此火爆？原來(lái)，該樓盤股權(quán)已經(jīng)發(fā)生變更，改為國(guó)資中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司100%持股，項(xiàng)目精裝均價(jià)1.35萬(wàn)元/平方米，與附近在售二手房?jī)r(jià)格有超8000元/平方米的價(jià)差。在巨大的一二手價(jià)格倒掛前，樓盤熱度居高不下，竟出現(xiàn)5萬(wàn)人搶房、報(bào)名系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)堵塞的情況。在熱門新房難搶的情況下，部分購(gòu)房者便會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，挑選性價(jià)比較高的房源。

自住剛需客大量涌入二手房市場(chǎng)

從城市基本面來(lái)看，成都是中國(guó)西部重要大都會(huì)，具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然資源優(yōu)勢(shì)，在制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化旅游等產(chǎn)業(yè)方面具有很強(qiáng)的實(shí)力和規(guī)模效益。近年來(lái)，成都積極推動(dòng)城市建設(shè)和品質(zhì)升級(jí)，加強(qiáng)科技創(chuàng)新和人才引進(jìn)，在西部地區(qū)具有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。

成都2022年GDP突破了2萬(wàn)億元，在西部各市中僅次于直轄市重慶，人均GDP達(dá)到9.82萬(wàn)元，超越重慶。不僅是四川本省人在往成都跑，很多青海、甘肅等西部省份年輕人也會(huì)選擇在成都安家。截至目前，成都的常住人口超過(guò)了2119萬(wàn)，相比十年前增長(zhǎng)了600多萬(wàn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，成都二手房的最主要客群是首次置業(yè)的純剛需客，占比高達(dá)六成。首次置業(yè)的剛需客群，多數(shù)會(huì)偏向于90平方米以內(nèi)的二房或三房，總價(jià)控制在150萬(wàn)元以內(nèi)。目前成都二手房總價(jià)150萬(wàn)元以內(nèi)占比大約六成，150萬(wàn)至300萬(wàn)占比大約三成，成交套均面積只有93.1平方米。

吳強(qiáng)告訴記者，在他接觸的二手房客戶中，絕大多數(shù)都是自住剛需客，有較多是外地來(lái)蓉工作安家的年輕夫妻，也有本地客戶買來(lái)自住以及使用學(xué)位的，這些需求在疫情三年以及房?jī)r(jià)下行期積壓較多，目前處于一個(gè)需求釋放狀態(tài)。反而是賣房人群中，有不小比例的投資客，他們趁著樓市進(jìn)入活躍期趕緊套現(xiàn)離場(chǎng)，此外賣房者中也不乏需要置換的群體，比如賣掉老破小去買大戶型，由于目前房貸利率已經(jīng)比高位低了不少，所以置換人群中，許多人也有趁著置換房子降一降貸款利率的想法。

中指研究院認(rèn)為，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以展現(xiàn)出良好的回暖勢(shì)頭，得益于2022年年中、年底兩次集中新政效果持續(xù)發(fā)酵，以及市場(chǎng)不再受到諸如去年高溫限電、疫情封控等非常規(guī)因素的擾動(dòng)，置業(yè)需求釋放通暢并呈現(xiàn)集中爆發(fā)的特征。進(jìn)入三月，供應(yīng)量快速回升，同時(shí)二手房掛牌量及成交量也保持高位，新房、二手房市場(chǎng)同步繁榮。

吳強(qiáng)認(rèn)為，成都這一波二手房行情確實(shí)有需求集中爆發(fā)的特點(diǎn)，不排除接下來(lái)可能會(huì)有一定程度回落，后續(xù)進(jìn)入平穩(wěn)期。

（應(yīng)受訪者要求，文中張連文、吳強(qiáng)均使用化名）

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