跌到谷底的地產(chǎn)股迎來了一波反彈。4月7日，地產(chǎn)板塊早盤時大幅高開，地產(chǎn)ETF亦拉升漲近4%。

截至收盤，從申萬行業(yè)來看，房地產(chǎn)板塊以3.69%的漲幅領(lǐng)漲各行業(yè)，超百只成分股飄紅，粵泰股份、中交地產(chǎn)、我愛我家等多只地產(chǎn)股漲停，新城控股漲幅超7%，濱江集團、陽光城、招商蛇口漲幅在6%以上，華發(fā)股份、萬科A等漲幅亦超5%。

(相關(guān)資料圖)

此前一日，被稱為“私募魔女”的半夏投資創(chuàng)始人李蓓在3月月報中將當(dāng)下稱為地產(chǎn)板塊“10年一遇級別的機會”，并預(yù)計一批公司相對當(dāng)前的股價，存在3-10倍的上漲空間。

7日，李蓓再度發(fā)聲，稱公開看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長時間了，并給出了看對地產(chǎn)股的核心邏輯，中國地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來的第一次大力度的供給側(cè)改革，現(xiàn)在還活著的很多地產(chǎn)公司，市值會創(chuàng)新高。多位受訪業(yè)內(nèi)人士也向記表示，當(dāng)前地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的投資機會，“優(yōu)先關(guān)注在買地的那一批”。

地產(chǎn)股持續(xù)下探

盡管迎來了一場難得的大漲，但在過去一年多深度調(diào)整中，許多上市房企的股價都處于下降的漩渦中，2023年至今，大部分企業(yè)的股價跌勢仍未止住。

據(jù)統(tǒng)計，2023年至4月6日收盤，新近復(fù)牌的佳兆業(yè)集團股價累計跌幅超64%，在債務(wù)重組方面獲得較大進展的龍光跌幅亦超30%，而至今在公開市場仍保持零違約的雅居樂股價跌幅超28%。即便是中海地產(chǎn)、保利發(fā)展，開年至今的股價表現(xiàn)亦是下跌。

今年以來，房企的銷售表現(xiàn)已有明顯修復(fù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月單月，TOP100房企銷售操盤金額同比增長29.2%，環(huán)比增長42.3%；而整個一季度，百強房企銷售操盤金額同比轉(zhuǎn)正，增長3.1%。

但地產(chǎn)板塊在3月份還經(jīng)歷了一次下挫。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)（申萬）在3月累計跌幅為7.61%。

對此，李蓓認為，盡管百強銷售改善，但地產(chǎn)股經(jīng)過長期的低迷之后，投資者完全沒有信心和關(guān)注，行業(yè)專家也懷疑銷售回升的持續(xù)性，擔(dān)心曇花一現(xiàn)。上市公司自身也沒有信心，大部分不敢給出合理樂觀的收入業(yè)績指引。

除了信心不足之外，李蓓還指出，另有部分基于政策博弈的投資者，在2022年年底政策刺激出臺時買入，在3月銷售同比轉(zhuǎn)正時，基于利好兌現(xiàn)賣出。于是，3月地產(chǎn)銷售喜人，股價卻出現(xiàn)大跌。

不過，業(yè)內(nèi)亦有觀點認為，銷售的修復(fù)表現(xiàn)低于預(yù)期是股價出現(xiàn)下挫的原因。富途投研團隊向記者表示，從Wind地產(chǎn)銷售的高頻數(shù)據(jù)可以看出，今年以來國內(nèi)的地產(chǎn)銷售的熱度持續(xù)在往上走，但在2月至3月間約有一個月時間數(shù)據(jù)持平，弱于市場預(yù)期，缺乏增長持續(xù)性，出現(xiàn)了一輪拋售，導(dǎo)致股價波動。

或迎來結(jié)構(gòu)性投資機會

股價持續(xù)下跌帶來的影響之一就是“便宜”。李蓓亦坦言，自己持倉中的幾家國企地產(chǎn)公司，市凈率只有0.2-0.5倍。

當(dāng)前大多數(shù)的上市房企已處于“破凈”狀態(tài)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至最新收盤日，中國海外發(fā)展的市凈率在0.5倍左右，而碧桂園的市凈率已在0.3倍以下，遠洋集團的這一指標(biāo)則僅有0.17倍。即便總市值成為內(nèi)房第一的華潤置地，其市凈率也還不到1倍；在2023年股價累計漲幅超25%的越秀地產(chǎn)，市凈率只有0.7倍。

李蓓將當(dāng)下視為布局地產(chǎn)板塊的機會，稱“這是10年一遇級別的機會，股價的反應(yīng)只是時間問題”。

她給出的核心邏輯在于，隨著房企暴雷、停止投資拿地、暫停開工等情況，全國已開工未銷售庫存正在以平均每個月2000萬平米的速度下降。未來即便全行業(yè)規(guī)模較頂部下滑約30%，沒有爆雷的房企也將迎來市場份額的擴張，銷售規(guī)模有望創(chuàng)出新高。同時，房價進入溫和上漲通道后利潤率改善，企業(yè)市值也有望創(chuàng)出新高。另外，從資產(chǎn)價值的角度，一旦房價企穩(wěn)回升，高庫存高杠桿未暴雷企業(yè)的存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

“對于還活著的企業(yè)而言，它的股票可能是有價值的，以前可能只有5%的市場份額，但是因為小伙伴們都死掉了，可能就有10%甚至15%的市場份額。”李蓓在2月份的一場訪談中也表述過份額提升的觀點，從這個角度看，活著的企業(yè)市值回到當(dāng)年的高點是有可能成立的。

申萬宏源近日的研報也顯示，在需求端，中期來看，我國未來5-10年商品房需求中樞為13.4億平方米，總量依然可觀，2022年的銷量已降至12.5億平，目前已經(jīng)超跌；而在供給端，2021年開始房企大量出險后，目前行業(yè)供給端產(chǎn)能收縮38%，已經(jīng)過度出清，新增供給不足雖然會拖累銷售復(fù)蘇，但也將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性供給不足，由此進一步加強優(yōu)質(zhì)房企的量價修復(fù)彈性。

多位受訪人士也對現(xiàn)階段地產(chǎn)板塊的投資機會予以認可。富途投研團隊認為，地產(chǎn)板塊目前處于嚴(yán)重的供給側(cè)出清階段，具有較強融資能力和拿地能力的企業(yè)會具備很強的投資機會，而信用有著較大損失，尤其在債券市場違約的公司將階段性喪失融資能力和發(fā)展機遇。

有長期關(guān)注地產(chǎn)股的投資者向記者表示，當(dāng)下困境反轉(zhuǎn)，未來頭部公司份額得到提升，“有的地產(chǎn)公司現(xiàn)在PE都是負的，修復(fù)一下迎來10倍漲幅也是有可能的。”

不過，有跟蹤地產(chǎn)板塊的券商分析師向記者表示，目前地產(chǎn)板塊有存在結(jié)構(gòu)性的投資機會，比如大家比較關(guān)注的央國企，但板塊性的機會還是沒出現(xiàn)。

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